지옥주택조합’의 잔혹한 공식을 깨버린 동작구의 반전

부동산 시장에서 지역주택조합(지주택)은 흔히 ‘지옥주택조합’이라 불릴 만큼 악명이 높습니다. 토지 확보의 늪에 빠져 10년, 20년씩 돈과 시간이 묶이는 일이 예사이기 때문입니다. 하지만 서울 동작구는 예외입니다. 서울 내 지주택 성공 사례의 절반 이상이 이곳에 몰려 있는 기현상을 보이는데, 이 이면에는 조선 시대 왕실 후손들이 남긴 ‘뜻밖의 선물’이 숨어 있었습니다. 보통의 지주택이 수백 명의 지주를 설득하다 무너질 때, 동작구는 전혀 다른 길을 걸었습니다.

500년 전 왕실 문중이 남긴 ‘치트키’, 지덕사의 광활한 토다

동작구가 지주택의 성지로 군림하게 된 결정적 비결은 바로 양녕대군의 후손들이 지켜온 거대한 땅, ‘지덕사’의 토지에 있었습니다. 과거 이 지역의 광활한 임야는 전주이씨 문중의 소유였는데, 이것이 현대의 재개발 시대에 와서 신의 한 수가 된 것입니다. 지주택 사업의 최대 난관인 ‘알박기’와 복잡한 이해관계 대신, 문중이라는 대지주 한 곳과 협의하는 것만으로 토지 대부분을 단숨에 확보할 수 있었기 때문입니다. 남들이 ‘지옥’이라 부르는 사업이 이곳에서는 문중이라는 치트키 덕분에 ‘초고속 티켓’이 되었습니다.

2,000세대급 거물들의 등장, 지주택의 패러다임을 바꾸다

그 결실은 최근 분양 시장을 뒤흔드는 매머드급 단지들로 증명되고 있습니다. 7호선 장승배기역 초역세권에 최고 49층, 총 2,002세대라는 압도적 규모로 들어서는 ‘동작센트럴자이(구 상도스타리움)’가 대표적입니다. 이에 못지않은 ‘더샵신길센트럴시티’ 역시 무려 2,054세대의 거대한 위용을 자랑하며 서남권의 새로운 대장주로 우뚝 섰습니다. 1군 브랜드의 깃발이 꽂힌 이 대단지들은 이제 더 이상 위험한 도박이 아닌, 지주택도 하이엔드 랜드마크가 될 수 있음을 보여주는 성공의 아이콘이 되었습니다.

성공 뒤에 가려진 냉정한 진실, 그래도 지주택은 조심해다

결국 동작구의 반전 드라마는 ‘땅의 주인이 누구인가’가 사업의 성패를 어떻게 가르는지 보여주는 아주 특수한 사례입니다. 하지만 우리가 반드시 기억해야 할 사실은 동작구의 성공이 ‘대지주 문중’이라는 전무후무한 환경 덕분이었다는 점입니다. 대부분의 지주택은 여전히 토지 확보율의 늪에서 조합원들의 피눈물을 짜내고 있습니다. 동작구의 화려한 겉모습만 보고 섣불리 뛰어들었다가는 내 집 마련의 꿈이 악몽으로 변할 수 있으니, 지역주택조합은 여전히 가장 조심하고 경계해야 할 고위험 투자라는 사실을 절대 잊지 마시기 바랍니다.