서울 동대문구 청량리 일대 핵심 재개발 사업지인 #청량리8구역 이 관리처분인가를 마무리하고 이주 단계에 들어가며, 그동안 도면과 계획에 머물러 있던 정비사업이 실제 이주·철거 국면으로 접어들고 있다. 오는 2월 25일부터 약 3개월간 공식 이주 기간이 운영될 예정이며, 이주비 신청과 실태조사가 순차적으로 진행되면서 구역 내 상가·주택의 비워내기가 본격화되는 분위기다.
청량리8구역은 2010년 정비구역 지정 이후 글로벌 금융위기 여파, 대로변 상가 이해관계, 조합 설립 무산 등으로 한동안 발이 묶여 있었던 구역이다. 이후 시장 회복과 함께 정비계획을 현실에 맞게 정비하고, 반대가 컸던 일부 부지와 대형 빌딩을 과감히 구역에서 제외하는 방식으로 사업 구조를 재정비하면서 다시 속도를 내기 시작했다. 이러한 조정 과정을 거쳐 조합 설립인가, 시공 파트너 선정, 사업시행인가와 감정평가·분담금 산정, 조합원 분양신청, 관리처분인가까지 하나씩 단계를 밟아온 끝에 이제 눈에 보이는 이주 국면에 도달한 것이다.
사업 계획에 따르면 청량리8구역은 약 2만9,000㎡ 규모 부지에 지하 3층에서 지상 29층까지 아파트가 들어서며, 700세대 안팎의 단지로 조성된다. 용적률과 건폐율, 기부채납 비율을 재조정하면서 공공기여를 유지하는 선에서 사업성을 보완했고, 친환경·경관 기준을 반영해 향후 추가 인센티브까지 고려한 구조를 만들었다. 이주 기간 동안에도 정비계획과 사업시행계획, 관리처분계획 일부를 손질하는 작업이 병행될 예정이어서, 착공 전까지 수익성과 설계 완성도를 한 번 더 끌어올리는 과정이 이어질 전망이다.
입지 측면에서 청량리8구역은 #청량리역 과 도보권 거리라는 점이 가장 큰 무기다. 청량리역은 이미 지하철 1호선과 분당선·경춘선·경의중앙선이 만나는 광역 철도 허브이며, GTX-B·C 노선, 면목선, 강북횡단선까지 예정돼 있어 향후 서울 동북권 교통의 핵심 거점으로 기능할 가능성이 높다. 여기에 고려대, 경희대, 서울시립대 등 대학가와 대형 병원, 전통시장·백화점을 비롯한 상업시설이 집적돼 있어 실수요·임대수요 모두 풍부한 지역으로 평가된다.
특히 현재 청량리 북부 정비축은 투기과열지구로 인해, 주요 구역 대부분이 이미 관리처분인가를 받고 이주,철거,착공 단계로 넘어가 거래가 사실상 막힌 상태인데, 가장 규모가 큰 청량리6구역만 아직 관리처분인가를 받지 않아 북부 재개발지 중 사실상 유일하게 정상 매매가 가능한 핵심 구역으로 남아 있다. 이와 달리 청량리8구역은 관리처분인가 이후 이주까지 이어지며 착공 직전 단계에 진입해, 사업 리스크는 줄어든 대신 실투자 진입 장벽이 높아지는 시점에 들어섰다고 볼 수 있다. 이런 맥락에서 청량리8구역은 “장기간 표류를 끝내고 막바지로 향하는 안정 구간”, 청량리6구역은 “아직 거래가 가능한 마지막 대형 매물지”라는 서로 다른 포지션을 형성하고 있어, 투자 전략 또한 서로 다르게 가져갈 필요가 있다.
