서울 성북구 하월곡동 70-1번지 일대에서 추진 중인 #하월곡1구역 주택정비형 재개발사업은 면적 약 7만8,000㎡ 규모 부지에 최고 35층, 총 1,990세대 아파트를 짓는 대단지 사업으로 계획돼 있다. 이 가운데 403세대는 임대주택으로 편성되며, 전용면적별로는 39㎡ 376세대, 59㎡ 784세대, 84㎡ 830세대 등이 골고루 배치될 예정이다. 사업 초기 단계에서 산정된 추정 비례율은 약 119% 수준으로, 조합원 입장에서도 수익성을 기대해볼 만한 수치로 여겨진다.
최근 관할 구청이 하월곡1구역 주택정비형 재개발 조합설립추진위원회를 공식 승인·고시하면서 사업은 본격적인 조합설립 단계로 접어들었다. 위원장과 감사, 다수의 추진위원이 선임되었고, 현재 토지 등 소유자 수는 600명대 수준으로 파악된다. 정비구역 지정에서 추진위원회 승인까지의 흐름이 비교적 빠르게 이어지고 있어, 향후 조합 설립 인가와 시공사 선정 절차도 시장의 관심 속에서 진행될 가능성이 크다.
입지 여건도 눈여겨볼 만하다. 이 구역은 지하철 4호선 및 동북선(개통예정) #미아사거리 역과 6호선 #월곡 역을 모두 활용할 수 있는 더블역세권에 해당하며, 특히 동북선이 개통되면 가칭 미아사거리역과 창문여고역을 모두 이용할 수 있어, 강북·도심·강남 주요 업무지구로의 접근성이 크게 개선될 것으로 예상된다. 주변에는 숭곡초, 숭인초, 영훈초, 숭곡중, 창문여중, 장위중, 영훈국제중, 영훈고, 창문여고 등 다수의 초·중·고교가 밀집해 있어 학부모 수요에게도 매력적인 입지다. 오동공원, 개운산공원, #북서울꿈의숲 등 대형 공원과 녹지 인프라가 가까운 점 역시 장점으로 꼽힌다.
시세와 미래 가치 측면에서 보면 인근 대장 아파트인 #래미안길음센터피스 와 #롯데캐슬클라시아 전용 84㎡ 실거래가가 이미 17억 원을 넘어선 상황이며, 여기에 더해 미아리 텍사스 철거 부지에 조성될 #신월곡1구역 은 롯데캐슬의 하이엔드 브랜드 적용이 기대되면서, 성북구에서 전용 84㎡ 기준 20억 원대를 먼저 돌파할 유력 후보로 시장의 주목을 받고 있다. 이러한 인근 시세와 개발 모멘텀을 고려하면, 하월곡1구역 역시 평지 입지, 학교와의 인접성, 동북선·4호선 동시 이용 가능성 등을 무기로 중장기적으로 높은 주거·투자 가치를 인정받을 가능성이 크다.
다만 현재는 추진위원회 승인 직후 단계로, 정비사업 사이클 상 ‘초기 구간’에 해당한다는 점은 유의해야 한다. 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거 등 넘어야 할 절차가 많고, 사업 환경이나 정책 변화에 따라 속도가 변동될 수 있기 때문이다. 향후 일정, 분양가 수준, 인근 신축 시세 흐름을 지속적으로 체크하면서, 보수적인 시각에서 리스크를 관리하는 접근이 필요해 보인다.
