서울 성북구 장위10구역의 재개발 잔혹사가 마침내 마침표를 찍고 황금기로 접어들고 있습니다. 오랜 시간 사랑제일교회와의 보상금 갈등으로 ‘알박기 논란’의 중심에 서며 조합원들의 속을 태웠던 이곳은, 최근 공사비 폭등이라는 또 다른 악재를 만났음에도 불구하고 오히려 시장의 부러움을 사는 ‘로또 단지’로 급부상했습니다.
사업 지연과 고물가의 여파로 공사비는 당초 3,697억 원에서 7,871억 원으로 두 배 넘게 뛰었습니다. 웬만한 재개발 사업장이라면 추가 분담금 폭탄에 비명이 터져 나올 상황이지만, 장위10구역 조합원들의 표정은 의외로 밝습니다. 그 비결은 바로 타 구역은 흉내조차 낼 수 없는 독보적인 사업 구조에 있습니다. 이 구역은 전체 조합원이 약 420여 명에 불과한 반면, 일반분양 물량은 무려 1,000가구가 넘는 기형적일 만큼 유리한 구조를 갖고 있습니다. 조합원 한 명당 일반분양을 약 2.4가구 이상 책임지는 셈인데, 이 막대한 분양 수익이 폭등한 공사비를 고스란히 상쇄하고도 남은 것입니다.
이 덕분에 조합원 분양가는 5년 전과 비교해 고작 5,000만 원 정도 상승한 5억 원 안팎에 머물렀습니다. 반면 인근 ‘장위 자이 레디언트’ 등 주변 시세를 고려할 때, 장위10구역 전용 84㎡의 일반분양가는 15~16억 원 선에서 책정될 가능성이 매우 높습니다. 조합원 입장에서는 5억 원에 내 집을 마련했는데, 입주 시점의 가치는 그 세 배인 16억 원에 달해 앉은 자리에서 10억 원 이상의 시세 차익을 거머쥐게 되는 것입니다. 17년이라는 장기 표류가 역설적으로 서울 신축 아파트의 몸값이 가장 비싼 시기에 분양할 수 있는 ‘전화위복’의 기회가 된 셈입니다.
단지 자체의 스펙도 화려합니다. 대우건설이 시공을 맡아 지하 5층~지상 최고 35층, 총 23개 동, 1,931가구 규모의 매머드급 단지로 탈바꿈합니다. 입지 또한 장위뉴타운의 핵심으로, 지하철 6호선 돌곶이역과 상월곡역을 끼고 있는 역세권이자 서울 동북권의 허파인 북서울꿈의숲이 인접한 ‘숲세권’ 프리미엄까지 갖췄습니다. 여기에 2027년 개통 예정인 동북선 경전철과 삼성역까지 10분대에 주파할 GTX-C 노선(광운대역), 그리고 광운대역세권 개발 호재까지 겹치며 미래 가치는 더욱 치솟고 있습니다.
결국 장위10구역은 “공사비가 오른 속도보다 서울 집값이 오른 속도가 더 빨랐고, 압도적인 일반분양 물량이 그 리스크를 완벽히 방어했다”는 재개발 시장의 전무후무한 성공 사례로 기록될 전망입니다. 17년 전 5억 원에 묻어둔 자산이 16억 원의 황금알로 돌아오는 과정은, 인내의 시간이 결코 헛되지 않았음을 증명하고 있습니다.
