북아현 2구역은 재개발의 사실상 마지막 단계인 관리처분계획인가를 신청했으나, 최근 관할 구청인 서대문구로부터 ’관리처분계획 보완‘이라는 강력한 브레이크를 맞이했습니다. 구청은 조합이 제출한 계획안이 자산 가치에 따른 주택 배분의 형평성을 심각하게 저해한다고 판단하고 있으며, 이에 대한 구체적인 조치 계획을 요구하고 있는 상황입니다.
이번 리스크의 핵심은 ‘가진 재산만큼 아파트 면적을 받지 못한다‘는 형평성 문제입니다.
구청의 분석에 따르면, 2주택 공급 대상자인 424명(전체 조합원의 34%)은 전체 종전 자산 평가액의 54%를 출자했습니다. 그러나 현재 조합의 계획상 이들이 배분받는 아파트 면적은 전체의 37%에 불과합니다. 반면, 자산 비중이 46%인 나머지 조합원들이 전체 면적의 63%를 가져가는 구조로 설계되어 있어, 대형 자산 보유자들이 상대적으로 불이익을 받고 있다는 것이 관의 시각입니다.
이러한 불균형을 해결하기 위해 서대문구청은 ’2주택(1+1) 공급‘을 강력한 대안으로 제시하고 있습니다. 2주택 공급을 적용할 경우, 대형 자산 보유자들의 면적 배분 비율은 37%에서 46%로 상향되어 자산 출자 비율과의 격차가 줄어들게 됩니다. 이는 구청이 판단하는 ’균형 있고 합리적인 배분‘의 기준에 부합하며, 인가 승인을 위한 가장 빠른 지름길이 될 수 있습니다.
재개발 사업에서 가장 무서운 적은 ’시간‘입니다. 인허가권을 쥔 관(官)의 정당한 보완 요구에 맞서 소송이나 집단행동으로 대응하는 것은 사업 기간을 무기한 연장시키며, 이는 결국 공사비 상승과 이자 부담 증가라는 부메랑으로 모든 조합원에게 돌아옵니다.
비록 일부 이해관계의 충돌이 있을 수 있으나, 대형 평형 보유자들에게 1+1 주택을 공급함으로써 구청이 지적한 형평성 문제를 해소하는 것이 장기적으로는 가장 유리합니다. 관과 대립하기보다는 유연하게 협력하여 관리처분인가를 신속히 득하는 것이, 북아현 2구역의 가치를 극대화하고 사업을 성공적으로 완수하는 유일한 길입니다.
