‘협동주택’은 1970~80년대 서울 도심의 주거난을 해소하기 위해 등장한 일종의 소규모 공동주택 형태로, 여러 명의 개인이 한 필지를 공동으로 구입한 뒤 각자 한 세대씩을 분양받아 함께 거주할 수 있도록 지은 주택을 말합니다.
외형상으로는 다세대·다가구주택과 비슷하지만, 법적으로는 ‘공동 소유’ 구조를 갖고 있어 각 세대별 구분등기가 되지 않고, 토지와 건물을 공유지분 형태로 나누는 것이 가장 큰 특징입니다.
이 때문에 협동주택의 대지지분은 매우 적으며, 보통 한 세대가 실거주하는 면적 대비 토지지분이 5평 안팎에 불과한 경우도 많습니다.
정릉천을 따라 이어지는 천변 일대에는 이러한 협동주택이 줄지어 들어서 있습니다. 이 지역의 주택들은 대부분 1980년대 후반~1990년대 초반에 지어진 노후 건축물로, 구조적으로는 이미 재건축 또는 재개발이 필요한 상태이지만, 협동주택의 공유지분 구조와 복잡한 소유권 관계가 정비사업 추진의 가장 큰 걸림돌이 됩니다.
재개발을 추진하기 위해서는 토지 등 소유자 75% 이상의 동의가 필요한데, 협동주택의 경우 한 필지 안에 수십 명의 소유자가 얽혀 있어 동의율을 확보하기가 사실상 어렵습니다. 또한 세대별로 대지지분이 매우 작기 때문에 조합 설립 시 종전자산 평가금액이 낮게 산정되어, 신축 시 부담금이 커지는 구조적 한계도 있습니다.
지리적으로도 정릉천변 협동주택 밀집지는 재개발 여건이 불리합니다. 천을 따라 좁고 길게 형성된 필지들이 많고, 내부순환도로 하부에 위치해 일조권·소음·교통 진입성 등 주거 환경의 제약이 존재합니다.
특히 도로와 하천 사이의 완충구역에 포함된 토지는 건축 제한이 있어 대규모 단지형 개발이 어렵고, 사업성을 높이기 위해 필요한 용적률 상향에도 제도적 한계가 있습니다.
그럼에도 불구하고 최근에는 일부 구역에서 ‘모아타운(소규모 정비사업 통합 구역)’ 움직임이 일고 있습니다. 정릉천 주변의 협동주택 밀집지 중 일부는 도심 내 저층 노후주거지 재생사업 대상지로 검토되고 있으며, 개별 필지 단위로는 사업성이 낮지만 인접 블록을 묶어 정비하면 도로·하천 인접 환경을 살린 친수형 저층 공동주택단지로 탈바꿈할 가능성도 제시됩니다.
요약하자면, 정릉천 천변의 협동주택들은 오래된 구조와 복잡한 공유지분 체계로 인해 재개발 추진이 매우 어렵지만, 지리적 제약 속에서도 일부 지역은 모아타운 방식의 점진적 정비를 모색하고 있어, 장기적으로는 천변의 주거환경 개선과 경관 정비의 실마리가 될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.
