신규 공급 부족에 임대료 상승, 판교·마곡으로 이전 검토 기업 늘어
상업용 부동산 시장은 금리와 임차 수요라는 두 축이 동시에 움직이고 있다. 오피스는 공급 부족으로 임대료가 오르는 반면, 상가는 온라인 소비 확대로 구조적 공실을 겪고 있다.
투자자들은 캡레이트(자본환원율)와 대출 금리의 차이를 주시한다. 금리가 캡레이트를 웃도는 역레버리지 상황에서는 거래가 급감하는 경향이 있다.
"지금 시장은 방향보다 속도가 문제다. 급하게 움직인 쪽이 손해를 본 경우가 많았다." — 상업용 부동산 자문사 대표
현장에서 본 변화
핵심 업무지구의 대형 오피스는 외국계 자본과 국내 연기금이 다시 매수에 나서며 거래가 늘고 있다. 반면 50억원 이하 꼬마빌딩은 개인 투자자 관망세가 길어지고 있다.
상권은 유동 인구 회복 여부가 관건이다. 외국인 관광객 의존도가 높은 도심 상권은 회복세가 뚜렷하지만, 신도시 상가는 배후 수요 대비 과잉 공급 문제가 여전하다.
상업용 부동산은 주거용보다 유동성이 낮고 공실 위험이 크므로, 임대 수익률과 함께 출구 전략을 미리 검토해야 한다.
