서울 마포구 아현동 699번지 일대(106,012㎡)에 위치한 아현1구역은 영화 ’기생충‘의 배경이 되었던 장소로도 잘 알려져 있으며, 주택정비형 공공재개발을 통해 최고 35층, 총 3,476세대 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획입니다.
이곳의 가장 큰 강점은 바로 압도적인 입지에 있습니다. 서울의 주요 업무지구인 광화문, 시청, 여의도 등으로의 접근성이 매우 뛰어나며, 지하철 2호선 이대역과 아현역, 5호선 애오개역 등을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권에 인접해 있습니다. 또한, 명문 학군과 신촌 상권의 생활 편의시설을 모두 누릴 수 있는 최상의 조건을 갖추고 있어, 악화된 사업성을 극복하고 신축 대단지로 완성될 경우 그 미래 가치는 충분하다는 평가입니다.
실제로 인근 마포구의 주요 신축 아파트 국민평형(전용 84㎡)의 시세는 이미 30억 원에 육박하는 등 초고가 주거지로 자리매김하고 있습니다. 그러나 과거 건축법이 미비했던 시절 지하실까지 분양하며 ’쪼개기‘의 악순환을 겪었고, 이로 인해 현재 공공재개발 추진 과정에서 극심한 어려움에 직면해 있습니다.
고질적인 ’쪼개기‘로 인해 토지등소유자 수가 2,692가구로 매우 많아 일반적인 재개발로 추진하기엔 사업성이 극도로 낮았으며, 특히 지하실 분양 과정에서 지상층 각 가구가 등본에 공유지분을 나눠 올리게 되면서 전체 가구 중 3분의 1에 달하는 902가구가 공유지분자로 확인되었고, 이 중 740가구가 분양권을 인정받지 못해 현금청산 위기에 놓였습니다. 이러한 사정으로 인해 아현1구역은 일반분양을 통한 사업수익 확보가 거의 불가능하여 사실상 일반분양 0인 ’1:1 재개발‘에 가깝게 진행될 수밖에 없어 조합원들의 분담금 부담이 매우 커지는 상황입니다.
하지만 막대한 현금청산 위기에 처했던 주민들은 서울시 조례를 활용한 구제책을 찾아냈는데, 공유지분자라도 권리가액이 최소 평형 조합원 분양가보다 높으면 분양권을 인정받을 수 있다는 조례를 근거로, 전용 14㎡(약 4.2평) 단 1가구를 물량에 포함시키는 방식으로 현금청산 대상자 740명 중 78%인 581명에게 분양권을 구제할 수 있었습니다. 다만, 이러한 구제책은 원주민 재정착을 위한 불가피한 선택이었음에도 불구하고, 조합원 수가 많고 사업성이 낮은 구조로 인해 대형 평형 확보가 어려워져 기존 조합원들조차도 굉장히 작은 평형에 배정받을 수밖에 없는 부담을 안게 되었습니다.
결론적으로, 아현1구역 공공재개발은 뛰어난 입지적 잠재력에도 불구하고, 복잡한 지분 문제와 그에 따른 1:1 재개발 구조라는 험난한 과정을 거치고 있습니다. 이는 과거의 도시 문제를 공공의 개입으로 해소하려 노력하는 동시에, 조합원들에게는 감내해야 할 희생을 요구하는 복잡다단한 재정비 사업의 단면을 보여주고 있습니다.
