월계시영(미미삼) 조감도 (이미지=노원구청) 강북권 재건축 최대어로 꼽히는 서울 노원구 월계동 '미성·미륭·삼호3차(미미삼)'를 둘러싸고 이른바 '분담금 폭탄론'이 불거졌다. 일반분양 물량만 1,700가구에 달하는 대단지임에도 기존 전용 50㎡ 소유주가 재건축 후 전용 84㎡를 배정받으려면 4억 2,000만 원을 추가로 납부해야 한다는 추산치가 나오면서다. 하지만 단편적인 숫자 대신 평형 이동 구조와 인근 신축 시세를 대입해 보면, 이는 사업성 악화가 아니라 오히려 확실한 안전마진을 보여주는 지표라는 분석이 설득력을 얻는다.
핵심은 4억 2,000만 원이라는 금액의 성격이다. 이 돈은 기존과 동일한 면적을 유지하면서 내는 생돈이 아니다. 약 20평형대인 전용 50㎡를 내놓고 국민평형인 전용 84㎡(약 34평형)로 주거 면적을 30㎡ 이상 넓혀 가는 데 따른 '평형 업그레이드 비용'이다. 체급을 크게 키우면서 발생하는 차액을 단순 분담금으로 묶어 '폭탄'으로 규정하는 것은 정비사업의 정산 구조를 비켜간 해석이다.
실제 투입 비용과 주변 시세를 나란히 놓고 비교하면 손익계산은 명확해진다. 최근 미미삼 전용 50㎡ 매물은 9억~10억 원 선에서 손바뀜하고 있다. 매수가에 추정 분담금 4억 2,000만 원을 얹으면 조합원이 향후 신축 전용 84㎡ 한 채를 손에 쥐는 데 드는 총원가는 14억 원 안팎으로 수렴한다.
반면 담장 하나를 사이에 둔 광운대역세권 개발지 '서울원 아이파크' 전용 84㎡ 분양권은 올해 18억 6,000만 원에 실거래되며 신고가를 찍었고, 매도 호가는 이미 20억 원까지 올라섰다. 2024년 말 분양 당시 최고 14억 1,400만 원으로 '노원구 역대 최고 분양가' 논란을 불렀던 단지가 입주 전 프리미엄만 4억 원 넘게 붙은 상태다. 미미삼 조합원 입장에서는 똑같은 생활권의 신축 국민평형을 옆 단지 시세보다 최소 4억 원 이상 저렴한 14억 원대에 확보하는 셈이다.
최근 강북권 청약 시장의 높아진 눈높이도 미미삼의 수익 구조를 탄탄하게 받쳐준다. 지난 7월 성북구 장위뉴타운에서 분양한 '장위 푸르지오 마크원'은 전용 84㎡ 최고 분양가가 17억 6,500만 원에 책정되며 강북권 국평 최초로 17억 원 벽을 깼다. 유상 옵션을 더한 실질 분양가가 18억 원에 육박했음에도 일반분양 1,032가구가 무난히 완판됐다. 강북권 신축 국평 시세가 17억~18억 원대에 안착한 만큼, 향후 미미삼 역시 일반분양가를 넉넉하게 책정해 조합원의 분담금 부담을 추가로 덜어낼 여지가 충분하다.
단지 자체의 사업 스펙도 우량하다. 1986년 지어진 3,930가구 단지가 최고 50층, 총 6,103가구로 재탄생하며 일반분양으로만 약 1,700가구를 쏟아낸다. 기존 용적률이 131%로 낮아 새로 늘어나는 주택 수가 많고, 전체 물량의 90% 이상이 환금성 높은 전용 84㎡ 이하 중소형으로 채워져 미분양 위험도 낮다. 중랑천 수변 입지에 광운대역 복합개발, GTX-C 노선 개통 호재까지 겹쳐 있어 향후 서울원 아이파크(3,032가구)와 함께 약 1만 가구 규모의 거대 신축 브랜드 타운을 형성하게 된다.
논란의 연장선에 있는 상계주공6단지 역시 마찬가지다. 이 단지에서 전용 32㎡ 소유주가 전용 84㎡로 이동할 때 7억 6,500만 원이 든다는 추산치가 화제가 됐지만, 이는 집 크기를 무려 2.5배 이상 불려 가는 극단적인 케이스다. 정작 전용 49㎡ 소유주가 동일 평형을 다시 배정받을 때 내는 분담금은 7,870만 원으로 1억 원에도 미치지 못한다.
물론 정비사업 특유의 리스크는 상존한다. 정비계획 단계의 추정치인 만큼 향후 사업시행인가와 관리처분계획을 거치며 공사비 인상분이나 사업 지연에 따른 금융비용이 반영될 수 있고, 준공까지 걸리는 약 10년의 세월과 재건축초과이익환수제 부담금도 따져봐야 할 변수다.
그럼에도 '분담금 4억 원'이라는 표면적 수치에만 매몰돼 사업성을 깎아내리는 것은 본질을 놓친 시각이다. 강북 신축 국평이 18억 원을 호가하는 시장에서 총투입비 14억 원대로 1만 가구 주거타운의 핵심 대장주를 확보할 수 있다면, 미미삼의 성적표는 위기가 아닌 기회에 가깝다.