용산국제업무지구 바로 남측인 한강로3가 40-881번지 일대에 용적률 485% 이하를 적용해 최고 29층, 8개 동, 총 725가구 규모의 공동주택 단지를 조성하는 내용이 담겨 있다.
용산국제업무지구와 맞닿은 서울 용산구 한강로3가 노후 주거지가 고밀 개발을 위한 법정 절차에 돌입했다. 정비업계에 따르면 용산구는 지난 30일 한강로3가 40-881번지 일원 ‘빗물펌프장 주변 도시정비형 재개발사업’의 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)을 공고(제2026-1435호)하고, 오는 12월 1일까지 주민 공람을 진행한다고 밝혔다. 의견은 용산구청 도시계획과에 서면 제출하거나 서울시 도시공간포털을 통해 접수할 수 있다.
전체 구역 면적은 2만 7,471㎡ 규모다. 철로로 단절돼 있던 부지를 하나의 구역으로 묶어 효율적으로 정비하기 위해 기존 특별계획구역(2만 5,640㎡)에 1,831㎡를 추가 편입했다.
기반시설을 제외한 공동주택 용지(2만 620.3㎡)에는 건폐율 60% 이하, 용적률 485% 이하, 높이 150m 이하를 적용해 지하 2층~지상 최고 29층, 8개 동, 총 725가구(임대 94가구 포함)와 부대복리시설을 짓는다. 기준용적률 200%에서 출발해 공공시설 기부채납, 제로에너지건축물 인증, 공공주택 도입 인센티브를 더해 법적상한용적률 수준까지 밀도를 끌어올렸다.
주택형별로는 ▲전용 39㎡ 87가구 ▲49㎡ 87가구 ▲59㎡ 319가구 ▲84㎡ 205가구 ▲110㎡ 27가구로 구성되며, 이 중 분양주택은 631가구다.
특히 시장이 주목하는 대목은 사업성이다. 토지등소유자는 220명에 불과한 반면 분양주택은 631가구에 달해, 현금청산과 국공유지 비중을 감안해도 일반분양 물량이 400가구를 웃돌 전망이다. 전체 면적 중 국공유지가 1만 2,564㎡로 절반에 육박한다는 점도 조합원 수익성을 높이는 요인이다. 공람 자료상 총수입은 약 9,729억 원, 총지출은 약 6,024억 원, 종전자산 총액(2023년 12월 기준)은 약 3,783억 원으로 추정 비례율은 97.96%다.
추정 조합원 분양가는 ▲전용 39㎡ 9억 4,290만 원 ▲59㎡ 12억 840만 원 ▲84㎡ 15억 6,910만 원 ▲110㎡ 18억 8,840만 원이며, 일반분양가는 각각 ▲39㎡ 10억 4,770만 원 ▲59㎡ 13억 4,260만 원 ▲84㎡ 17억 4,340만 원 ▲110㎡ 20억 9,820만 원으로 추산됐다. 종전자산 최빈값 기준으로 전용 59㎡ 신청 시 단독주택 소유자(5억 8,114만 원)는 약 6억 3,912만 원, 공동주택 소유자(7억 7,586만 원)는 약 4억 3,250만 원의 분담금이 예상된다. 최종 분담금은 향후 사업시행 및 관리처분 단계를 거쳐 확정된다.
입지 경쟁력도 뛰어나다. 용산역·신용산역이 가깝고 북측에는 용산국제업무지구가 들어서며, 동측 정비창전면1구역과 서측 이촌1구역 등 대형 사업지가 둘러싸고 있어 신축 주거벨트 조성이 기대된다. 이촌로를 사이에 두고 한강과도 인접해 있다.
대상지는 건축물 113개 동 중 주거용이 90개 동에 달할 만큼 노후 주택이 밀집해 있으나, 그간 철로와 빗물펌프장에 막혀 개발에서 소외돼 왔다. 용산국제업무지구 개발이 본궤도에 오른 가운데, 이번 공람을 시작으로 정비구역 지정까지 속도를 낼 수 있을지 관심이 모인다.
