민간재개발 대비 공공재개발 비교 표 (이미지=국토교통부)정부가 공공재개발 사업수수료를 기존의 3분의 1 수준으로 낮춘다. 이재명 대통령이 재개발 현장을 찾아 사업 지연 문제를 지적한 지 8일 만이다. 민간 방식으로 추진하던 구역에도 같은 혜택을 적용하기로 하면서, 공공재개발이 민간 재개발 수요를 흡수할 수 있을지 관심이 쏠린다.
이재명 대통령은 지난 4일 서울 성북구 장위동 공공재개발 현장을 방문해 "재개발이 10년, 20년, 30년씩 걸린다"고 지적했다. 이 대통령은 초기 단계 구역에 대한 인센티브 강화와 국회에 계류 중인 관련 법안의 신속한 처리를 주문했다.
현재 수도권에서 추진 중인 공공재개발 사업은 39곳, 6만2600가구 규모다. 일부 구역이 사업시행인가 단계에 들어섰지만, 상당수는 시행자 지정이나 시공사 선정 등 초기 단계에 머물러 있다.
국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 12일 공공재개발 사업수수료율을 총사업비의 3%에서 1%로 한시 인하한다고 밝혔다. 8·13 주택 신속공급 방안의 후속 조치로, 내년 말까지 공공재개발 후보지 선정을 새로 신청하는 구역이 대상이다. 정부는 구역당 평균 약 130억원의 부담이 줄어들 것으로 추산했다.
공공재개발은 LH 등 공기업이 사업시행자로 참여해 인허가와 설계 검토, 공사비 산정, 시공 관리 등을 맡는 방식이다. LH는 그동안 공사비와 용역비를 포함한 총사업비의 3%를 수수료로 받아 왔으며, 이는 주민들이 공공 방식을 꺼리는 요인 가운데 하나로 꼽혀 왔다.
가구당 부담도 크게 줄어든다. 2200가구, 총사업비 7200억원 규모 사업장을 기준으로 하면, 국비 지원(최대 15%)을 반영한 주민 부담 수수료는 가구당 약 836만원에서 약 277만원으로 낮아진다. 가구당 560만원가량이 줄어드는 셈이다. 주민 실부담률은 총사업비의 0.85% 수준이다.
민간 방식으로 사업을 추진하던 구역도 혜택을 받을 수 있다. 기한 내 공공재개발 후보지로 신청하면 인하된 요율이 똑같이 적용된다. 토지등소유자 10% 이상이 동의하면 LH에 사전 컨설팅을 신청할 수 있으며, LH는 개략적인 사업계획과 예상 분담금을 분석해 제공한다.
수수료 외 지원책도 이어진다. 공공재개발 구역은 법적상한용적률의 1.2배까지 용적률 특례를 받고, 분양가상한제 적용 대상에서도 제외된다. 용적률 특례를 1.3배로 높이는 도시정비법 개정안은 국회 본회의 상정을 앞두고 있다.
금융 지원도 유지된다. 사업비와 이주비 대출 금리가 1.8%를 넘으면 초과분을 최대 2%포인트까지 정부가 보전한다. 정부는 사업시행자 지정에 필요한 주민 동의 요건을 토지등소유자 3분의 2에서 60%로 완화하는 방안도 추진 중이다.
정부가 공공재개발 지원을 잇달아 확대하는 것은 도심 주택 공급 속도를 높이기 위해서다. 신규 택지가 부족한 서울에서는 정비사업이 사실상 유일한 대규모 공급 수단인 만큼, 사업 기간 단축이 공급 대책의 성패를 가를 핵심 과제로 꼽힌다. 국토부는 공공재개발이 정비사업의 실질적인 대안이 될 수 있도록 관계기관과 적극 지원하겠다는 입장이다.
업계에서는 동의율 확보나 사업성 문제로 사업이 지연되고 있는 민간 구역을 중심으로 공공 전환을 검토하는 사례가 늘어날 것으로 보고 있다. 용적률 특례와 금융 지원에 수수료 부담까지 줄면서 공공 방식의 사업성이 개선됐다는 분석이다.
다만 한계도 지적된다. LH가 사업을 주도하는 만큼 설계와 브랜드, 사업 일정 등에서 주민 결정권이 민간보다 제한적이라는 인식이 여전하다. 공공임대 비율 등을 둘러싼 주민 반발로 사업이 지연된 사례도 적지 않다. 용적률 1.3배 특례와 동의 요건 완화 역시 국회 문턱을 넘어야 시행이 가능하다.
한 정비업계 관계자는 "수수료 인하 폭이 큰 만큼 초기 단계 구역을 중심으로 공공 전환 문의가 늘어날 것"이라고 말했다. 이어 "주민들이 가장 중요하게 보는 것은 사업 속도인 만큼, 공공재개발이 실제로 민간보다 빠르다는 성공 사례가 나와야 확산될 수 있다"고 했다.
정부의 공공재개발 지원 확대가 민간 재개발 수요까지 끌어들이는 전환점이 될 수 있을지 귀추가 주목된다.
