구로차량기지에 가로막혀 개발에서 소외됐던 서울 구로구 구로동 466번지 일대가 1500가구 대단지로 탈바꿈하기 위한 첫 관문에 들어섰다. 최대 2단계 종상향과 서울시 사업성 보정계수 최대치(2.0)를 적용받아 최고 40층, 1535가구 규모의 청사진을 내놨다. 지난 7월 신속통합기획이 확정된 지 넉 달 만이다.
구로구는 지난 12일 '구로동 466번지 일대 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)'에 대한 주민 공람공고를 냈다. 공람 기간은 다음 달 14일까지 32일간이다. 관련 도서는 구로구청 도시개발과에 비치돼 있으며, 의견서도 같은 곳에 제출하면 된다.
신규 지정되는 정비구역은 7만797㎡ 규모다. 이 가운데 도로와 공원 등 기반시설 부지를 제외한 5만3124㎡가 공동주택 용지로 활용된다. 기존 건축물 381개 동은 모두 철거된다.
용도지역은 대폭 상향된다. 구역의 대부분을 차지하던 제2종(7층 이하)·제2종 일반주거지역이 제3종 일반주거지역으로 바뀌면서, 제3종 비율은 9% 수준에서 75.5%로 높아진다.
이에 따라 공동주택 용지에는 건폐율 50% 이하, 용적률 278.89%가 적용돼 최고 40층 이하의 아파트가 들어선다. 기준용적률 212.47%에 열린단지, 방재안전, 돌봄시설, 고령서비스시설, 층간소음 해소 등의 인센티브와 공공기여에 따른 상한용적률 인센티브가 더해졌다.
전체 1535가구 가운데 분양은 1258가구, 임대는 277가구다. 평형별로는 전용 84㎡가 644가구로 가장 많고, 59㎡ 408가구, 74㎡ 191가구, 39㎡ 164가구, 101㎡ 128가구 순이다. 전용 85㎡ 이하 중소형이 전체의 90% 이상을 차지한다.
주민공동시설은 법정 기준보다 25% 강화한 기준(4337.5㎡)을 웃도는 7300㎡ 규모로 계획됐다. 경로당과 어린이집, 작은도서관, 다함께돌봄센터, 실내놀이터, 고령서비스시설과 함께 패밀리라운지, 공유주방, 스터디카페 등이 들어선다. 구역 안에는 소공원 2곳과 노인사회복지시설도 새로 조성된다.
사업성 지표도 공개됐다. 정비계획(안)에 따르면 총수입은 약 1조3832억원, 총지출은 약 9964억원, 종전자산 총액은 약 3617억원으로 추정된다. 이를 바탕으로 산출한 추정 비례율은 106.93%다. 비례율이 100%를 넘으면 조합원의 권리가액이 종전자산 평가액보다 커진다는 의미다.
조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 전용 39㎡ 5억1600만원, 59㎡ 7억8800만원, 74㎡ 9억4300만원, 84㎡ 10억3700만원, 101㎡ 11억1900만원으로 추산됐다.
다만 소형 다세대 소유주의 부담은 적지 않다. 전용 40㎡ 미만 다세대주택의 추정 종전자산은 2억2500만원으로, 비례율을 반영한 권리가액은 2억4060만원이다. 이 경우 전용 39㎡를 배정받으면 약 2억7540만원, 59㎡를 배정받으면 약 5억4740만원의 추가 분담금이 생길 것으로 추산됐다.
대상지는 1970년대 구로공단 배후 주거지로 형성된 노후 저층주택 밀집지역이다. 서쪽으로는 구로차량기지가 가로막아 생활권이 단절돼 왔고, 급경사 지형에 공원과 여가시설도 부족했다.
입지 한계도 여전하다. 차량기지와 맞닿아 있어 소음과 진동에 따른 주거환경 불편이 우려된다. 지하철 1호선 구로역까지는 걸어서 15분가량, 2호선 대림역까지는 차량으로 10분가량 걸린다. 정비사업으로 보행환경은 나아지겠지만, 물리적 거리 탓에 철도망 접근성이 크게 개선되기는 어렵다는 지적이다.
그럼에도 주변 정비사업과 맞물린 개발 효과에 대한 기대는 크다. 인근에서는 모아타운과 신속통합기획 재개발, 역세권 활성화 사업 등이 함께 추진되고 있다. 서울시는 이들 사업과 주변 저층 주거지를 함께 고려해 지역 일대의 교통·보행·생활환경을 개선하겠다는 계획이다.
한 정비업계 관계자는 "보정계수 2.0과 종상향이 더해지면서 사업성이 크게 개선됐다"고 말했다. 이어 "다만 분담금은 추산액인 만큼 향후 공사비와 감정평가 결과에 따라 달라질 수 있어, 소형 지분 소유주들의 동의를 얼마나 끌어낼지가 관건"이라고 했다.
차량기지 그늘에 가려졌던 구로동 466번지 일대가 1500가구 대단지로 반전을 이뤄낼 수 있을지 귀추가 주목된다.
